曾经的恒大有多风光，现在的恒大就有多落魄。

在恒大总部，一群人聚集在门前，投资暴雷、兑付危机等传言在恒大危机出现的当口四处乱飞，一家房地产企业，怎么会出现P2P暴雷时的戏码？

恒大的问题，可能不仅仅是债务危机那么简单。

恒大曾在2015年成立了恒大金服，并开始发行理财产品，是当时盛极一时的P2P行业里的玩家之一。在2018年P2P行业暴雷时，恒大金服也遭受波及，被迫整顿。

一年后，恒大金服改名恒大财富，换马甲后继续销售公司的理财产品。恒大不仅仅是本公司员工进行摊派销售任务，根据财新的报道，为了完成所谓的任务，恒大员工不仅仅自己购买公司理财产品，还劝身边不少的亲朋好友买。

而恒大所做的一切，都是为了缓解资金链的压力。

恒大在港交所公告称：“本集团的两家子公司未能按期履行为第三方发行理财产品提供的担保义务，相关金额约为人民币9.34亿元。”

恒大财富执行董事兼总经理杜亮在和购买恒大财富的投资者交涉时称，“恒大很难一下子拿出400亿元兑付理财产品。”

而恒大在9月8日未能按期兑付的理财产品9.34亿元，这是引发事件的导火索。

根据各方面的报道来看，恒大财富所面临的理财产品总额在400亿元左右，这看起来很多很多，但大概率不怕可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。

相比400亿元的理财产品，恒大集团总负债高达1.97万亿元，400亿反倒显得冰山一角。

根据恒大的报告披露，截止到6月底，恒大集团总负债达到1.97万亿元。1.97万亿元是什么概念呢？这大概相当于南非全国的GDP，相当于我们总GDP的2%，接近贵州、广西省去年一年的GDP。

回顾恒大的发展历程，就不得不谈到房地产市场的另一老大哥万科。早在2014年，万科就认为房地产行业的“黄金时代”已经过去，开始进入精细化耕作的“白银时代”。

而恒大则并不赞同这一判断，趁着万科开始精细化耕作，恒大一路激进扩张。房地产行业的扩张之路一般都是这样的：向银行借贷买地、之后开盘售楼、收回资金、接着买更多的地、借更多的债、最后开更多的楼盘。

恒大也是如此，只不过区别在于，恒大做得更快，负债率更高，拿地更多。

为了限制房地产企业的无序扩张，去年八月，政府开始要求房地产企业控制负债规模，具体而言有三条监管红线：1.剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2.净负债率不得大于100%；3.现金短债比小于1。

在所有的房地产企业中，三条全中的只有三家，这其中就包括恒大。

一方面不能借新债，这意味着恒大的借新还旧失效了；与此同时，住房销售的回款也开始下跌，两个不利因素叠加之下，恒大现金流危机开始“不出意外”的爆发。

许家印则承认了2017年的战略失误。根据财新的报道，许家印陈述了恒大为什么会走到当下这个局面。

2017年是恒大最辉煌的一年，恒大荷包满满，手里现金流充沛，也正是在那一年，恒大选择了大肆扩张，追求规模和速度，大搞多元化，玩杠杆，这一系列组合拳打下来，代价是恒大每年支出的利息就超过了1000亿元。

恒大的好消息也不少，其中一个最大的利好就是，从财务数据来看，恒大根本走不到“资不抵债”这一步。

根据财报来看，恒大目前的土地储备货值达到了4568亿元，再加上146个旧改项目，总货值近2万亿元；此外，恒大还有许多已经建成的商业地产和所持股份，恒大位于香港的总部大楼，其价值就在百亿左右。

不过如果恒大真走到了这一步，恐怕背后的潜在买家会等待恒大“跳楼大甩卖”的那一刻才会出手。

关于房子的性质，经济学家普遍认为它同时是消费品和投资品。根据西南财经大学做的金融调查显示，2013年国内居民把六成以上的家庭储蓄用于住房，在2017年这一数字提高到了73%。

我们可以理解为，在居民净资产构成里，超过七成是房地产，其余的部分才是现金、股票和金融债券等。

相比之下，西南财经发布的另一项研究又显示，城镇房地产存量中空置率大约是22.4%。

以上的数据和恒大今天的债务危机一对比，或许我们可以从中窥得一二。

随着房地产的繁荣，截至2018年，在过去的20年时间里，商品房平均售价飙升了315%，这是房地产繁荣的象征，但到了今天，一切似乎也应该回归本源，回归理性。

end.